天道轮回！谁曾想到，江北核心区会被大厂葛塘吊打！
当我身处年时，很难想象核心区的楼市热度会被江北其他板块碾压，而且还是大厂葛塘板块。就在前不久，位于大厂葛塘板块的都会江来府发出一则海报，海报中的文字显示：热度赶超核心区，年江北片区唯一公证摇号盘。而且，更值得注意的是，其首开套数达到了套，报名人数为人，并非此前不少项目首开仅有一百余套，甚至是仅有几十套。江北核心区新房市场热度被大厂吊打，事实到底如何？吊打核心区！首开去化近7成
不看广告，看疗效。
首先我们来看一下，该项目是否真如其宣传的那般热度。
我打开南京网上房地产，根据数据显示，项目首开套住宅，目前已售出套，尚未出售的仅有91套，首开售出约68.4%，去化接近7成。
置业顾问向我透露，实际上数据要比网上房地产显示的更好，部分还没有上传，目前仅剩下部分89㎡房源，㎡和㎡的仅剩下1-4楼，顶楼了。
随后，我对比了一下江北核心区的去化情况。江北核心区板块3月上市套新房，目前累计认购+成交套，整体去化约15%，整体来说去化并不理想。相比较之下，该项目的确在市场热度、销售成绩上碾压江北核心区的大部分项目，而且是在没有大规模宣传的背景下，实属难得。
江北核心区航拍图
这也同样让我产生了更多的疑惑，大厂葛塘项目市场表现反超核心区，何德何能？
2、区域改善需求旺盛，产品比较优势胜出
在探究完事件的真实性后，我带着更多的疑惑来寻找答案！
在和多位置业顾问和大厂葛塘区域的中介沟通后，我发现该项目有如此般热度，主要原因是区域改善需求旺盛、产品定位合理、板块内地理位置占优三个优势。
大厂葛塘航拍图
更加浓缩的讲，是宏观方面的板块市场需求，微观方面的项目比较优势。
据置业顾问，从客群来看，项目主要的购房者都是来自区域的改善客，这一点从项目的户型去化上可见一斑。
项目首开的三个户型中，㎡和㎡卖的最好，反倒是89㎡选择的客户相对较少，而且不少购房者在等待㎡户型的首开。
这和江北核心区相对小户型去化快，大户型相对较慢的情况截然相反。
其主要原因就是区域改善需求旺盛，相对来说更加追求大面积户型。
第二个原因则是，该项目在区域内的比较优势。
从产品来看，项目定位改善，符合板块市场需求，产品品质较高。
其中还有一点就是，其还是整个江北区域唯一一个采用集中供暖的在售新房，项目与相关电厂合作，在建造过程中就已经把取暖设备安装完毕。
没有入户费用，收费为33块钱一平方，供暖4个月，如果按照平算，一年就是元，每年4个月，一个月就是元。
据置业顾问介绍，不少购房者就是看中项目集中供暖的优势。
而在区位上，项目是大厂葛塘区域距离地铁站最近的新盘，直线距离仅有余米。
产品力+区位优势让项目在大厂葛塘区域有很大的比较优势，这也是该项目火热的重要原因。
大厂葛塘区域航拍图
总体来看，板块市场需求旺盛的外部原因+产品比较优势的内部原因造成了项目热度非凡的局面。
回归居住属性！大厂葛塘等产业支撑的板块市场表现更好
那么江北核心区输在了哪里？
其实单从产品来看，江北核心区不少项目的产品力可以说是吊打大厂葛塘，但是为什么市场表现就那么的千差万别。
显而易见，问题出现在板块属性和市场需求上。
随后我查询了大厂葛塘区域其他项目的去化，如铭望府、建发和著、建发和章等项目，整体来说，相较于江北核心区去化都要更好一些。
而这背后就是区域市场的庞大改善与自助需求。
大厂产业基础奠定了改善需求，抗风险能力更强目前，在大厂葛塘区域的二手房市场，多以老旧小区为主，这也和大厂区域产业形成较早有关，所以目前大厂葛塘区域的二手房整体房价并不高，而老旧小区的流通性也并不高。这也就逐渐形成了，大厂葛塘区域以老旧小区为主的市场格局，已经远远不能满足日益增长的人们对品质改善住宅的需求。大厂航拍图也正是这一特点，让大厂葛塘区域的改善需求被积压了很久，对好产品是不会吝啬钱包的，可以预见，金基在大厂打造的新项目也将会受到市场追捧。而这一切改善需求的基础就是庞大的产业聚集。大厂从建立之初就已经和产业二字牢牢绑定，大厂建区始于解放初的南京第十二区，因境内的中国最早的化工基地、远东第一大厂——永利铔厂而得名。大厂航拍图而后，南钢、南化、扬子石化等多家大型化工、钢铁、石化企业入驻大厂，大厂也成为了南京GDP大户。同时，大型国企带来了海量的周边配套企业，还有数以万计的产业人口，可以说如今大厂的老居民基本上都是大厂当地产业所带来的就业人口。南钢航拍图
也正是这些数以万计的产业人口，让大厂葛塘板块楼市在当下市场环境中一举超过核心区，成为江北楼市中的明星。江北核心区出路在何处？回首江北核心区的楼市进程，在年可以说是如日中天，难逢敌手。8成首付之下，万人摇号、千人抢房、一房难求。而现如今，3成首付，开启分销，优惠卖房，去化艰难。（上半年核心区楼盘开盘实景）这一切的转折点都是年下半年的楼市变动，新政不断、房住不炒大基调落定、贷款利率不断攀升......一系列举措之后，房子的投资属性逐渐被剥离，回归居住属性。（下半年核心区楼盘开盘实景）也正是如此，江北核心区的投资热开始退潮，投资客撤场。相比较之下，改善自住需求为主的板块，在应对楼市遇冷时也更加从容。而如江北核心区这般以板板未来价值预期为价格、销售支撑的区域，市场表现会一落千丈。江北核心区航拍图从宏观来看，房子回归居住属性将会是大趋势，对于核心区来说，未来向上的动力将依赖区域产业聚集和配套设施的跟进速度。换而言之，未来核心区的城建表现和新房市场去化表现直接挂钩，未来价值预期为主的房价体系将逐渐转变为配套变现与产品力所产生的居住需求为支撑。可以说，江北核心区聚焦在配套打造和产业聚集上，楼市自然会逐渐向好。写在最后：其实，对于楼市而言，可以把其看作是商品市场，价格围绕着供需上下浮动。从楼市角度来看，板块内供需关系直接影响到楼市热度，在供给端变化不大的背景下。需求端将对楼市产生决定性的影响，这也就是大厂区域楼盘热度能够超越核心区的重要原因。想了解更多热盘动态，欢迎扫码添加楼市探长转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/925.html
